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Baubegleitende Qualitätskontrolle

Baubegleitende Qualitätskontrolle und Abnahme vom Profi

Jedes Bauprojekt bringt seine eigenen Herausforderungen mit sich, wobei Bauherren Probleme und Diskussionen mit Bauunternehmen und Handwerkern vermeiden möchten. Um sich zahllose Mühen und Nerven zu ersparen, ist eine baubegleitende Qualitätskontrolle durch einen Fachmann ratsam. Ein frühzeitiges Erkennen potenzieller Mängel und Probleme schützt Sie zudem vor rechtlichen Auseinandersetzungen und hilft Ihnen, den angesetzten Zeitplan einzuhalten.

Unser Ingenieur- und Sachverständigenbüro stellt Ihnen gerne eine Fachkraft für die baubegleitende Qualitätskontrolle zur Seite. Diese ist preislich absolut attraktiv und verhindert viele unangenehme Folgekosten in allen Phasen Ihres Bauprojekts. Nutzen Sie unseren professionellen Service, um auf Ihrer Baustelle fachkundig vertreten zu werden und Ihre Rechte zu wahren!

Folgende Leistungspakete bieten wir Ihnen

im Rahmen unserer baubegleitenden Qualitätskontrolle an:

  • Überprüfung der Angebote auf Vollständigkeit: Ein gründlicher Blick in den Bauvertrag ist erforderlich, sehr oft verbergen sich in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Baufirmen Zusatzkosten, beispielsweise hinter dem Wort “bauseits“. Häufig sind die Vertragsunterlagen auch unvollständig oder geben keine Auskunft über die zu liefernden Qualitäten, z. B. Ebenheit des Innenputzes (Q 2, Q 3 oder Q 4 – abhängig von der Wandbekleidung), Qualitätsklasse des Sichtbetons etc.
  • Aufstellung der nach Ausführung vorzulegenden Dokumentationsunterlagen.
  • Übersichtliche Kostenaufstellungen mit sämtlichen Zusatz- / Nebenkosten, z.B. Erschließung des Baugrundstücks mit Gas-, Wasser-, Elektro-, Telefonanschluss usw., Einrichtung (Einbauküche), Außenanlagen, Beleuchtung und Ausstattung. Baukostenaufstellung mit Baunebenkosten,  u.a. für  Versicherungen,  Grundstückskaufpreis,  Notar- und Gerichts-kosten, Grunderwerbssteuer, Maklerprovision, Vermessungskosten, Bodengutachten, Abbruch und Beseitigung alter Bausubstanz und Herrichten des Grundstücks. Diese detaillierte und vollständige Kostenaufstellung aller Leistungen kann dann auch dazu genutzt werden, Abstimmungen mit Ihrem Kreditgeber zu tätigen.
  • Überprüfung des Bauvertrages in technischer Hinsicht durch unabhängigen Bausachverständigen vor Vertragsabschluss.
  • Überprüfung der Bauunterlagen auf Vollständigkeit und Planungsmängel. Um eine qualitative Ausführung zu ermöglichen, müssen folgende Planungsunterlagen vorliegen: Bauantrag, Baugenehmigung, Entwässerungsantrag, Wärmeschutznachweis, statische Berechnung, Bodengutachten mit Bemessungswasserstand, Ausführungsplanung der Bauzeichnungen im Maßstab 1/50, Detailplanungen der Luftdichtheitsschichten, Bauwerksabdichtung und Wärmebrücken, Abdichtungskonzept, Küchenplanung, frühzeitige Abstimmungen mit zuständigem Schornsteinfeger zur geplanten Kaminanlage, KfW-Antrag, Planung der Hausanschlüsse sowie weitere Unterlagen gemäß Erfordernis der konkreten Baumaßnahme.
  • Regelmäßige Ortstermine während der Bauphase. Empfehlenswert sind 5 – 6 Ortstermine während der Bauausführung zur baubegleitenden Qualitätskontrolle:
  • 1. Termin: Baubeginn, u. a. wegen Festlegung Höhenlage Gebäude und Überprüfung der Grundleitungsarbeiten.
  • 2. Termin: Überprüfung sämtlicher Bauwerksabdichtungen, auch z.B.  im Bereich der Fensteranschlüsse etc., bevor die Baugrube angefüllt wird. Eine der häufigsten Schadensursache ist das unvollständige Ausführen von Abdichtungen gegen eindringende Feuchtigkeit. Teilweise wird aber auch die dünne Abdichtungsschicht von  Folgegewerken wegen fehlender Fachkenntnisse zerstört.
  • 3. Termin: baubegleitende Qualitätskontrolle der Rohbaukonstruktion (Mauerwerk und Beton) sobald das Dach eingedeckt ist.
  • 4. Termin: Kontrolle der Dämmung an Fassade und Dach inklusiv der Fenster-Anschlüsse.
  • 5. Termin: Überprüfung der Luftdichtheitsschichten, optional zusammen mit Durchführung eines BlowerDoor-Tests. Dokumentation der haustechnischen Rohinstallation vor Putzauftrag.
  • 6. Termin: Kontrolle Feininstallation Haustechnik und Qualität des Innenausbaus.
  • Überprüfung des Einbaus vertraglich zugesicherter Baustoffe und Qualitäten. Welcher Bauherr weiß, ob die Dämmung der Kellerwände auch wirklich die richtige ist?
  • Überprüfung zur Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik. Welcher Bauherr kennt  z. B. die Anforderungen an die Ebenheit eines Innenputzes oder die Detailausführung und Anschlüsse der “luftdichten Ebene“?
  • Optional: Koordination und Beratung bei Ausführung von Eigenleistungen.
  • Überprüfung der Bauabrechnungen mit Massenermittlungen der von Ihnen beauftragten Handwerksunternehmen,  ggf. nach Zahlungsplan gemäß Bauvertrag.
  • Vor Durchführung der rechtsgeschäftlichen Abnahme wird diese mit dem unabhängigen Bausachverständigen besprochen. (Mögliche) Mängel- und Restarbeiten werden in einer gemeinsamen Begehung dokumentiert. Schriftlich wird eine Gewährleistungszeit im Protokoll festgehalten.
    Hinweis: Mit der vorbehaltlosen Abnahme treten folgende Rechtswirkungen ein:

1. Fälligkeit der vollständigen Vergütung

2. Beginn der vertraglich vereinbarten Gewährleistungsfrist

3. Gefahrenübergang der fertiggestellten Leistungen

4. Umkehr der Beweislast: 

Bis zum Zeitpunkt der Bauabnahme muss der Ausführende nachweisen, dass es sich bei den behaupteten „Auffälligkeiten“ nicht um einen Baumangel handelt.

 

  • Zusammenstellen und Abforderung der Dokumentationsunterlagen. Dazu gehören: Prüfbericht Lastplattendruckversuch / Gründung, Prüfbericht BlowerDoor-Messung, E- Check, Dichtheitsprüfung Grundleitungen, Planunterlagen zur Dokumentation, z.B. Verlauf der unterirdischen Grundleitungen, Beschriftung Elektro-Unterverteilung, Fachunter-nehmererklärungen, behördliche Abnahmen, Abnahme Schornsteinfeger, Einweisungsprotokolle in technische Anlagen, Fachunternehmererklärungen zum Wärme- und Brandschutz, Betriebs- und Pflegeanleitungen, Protokoll Dichtheitsprüfung Wasser- und Heizungsleitungen, Protokoll zum hydraulischen Abgleich der Heizungsanlage, Vorlage von Wartungsangeboten, mängelfreie Abnahmebescheinigung der Baugenehmigungsbehörde, Bestätigung KfW-Effizienzhaus und vieles mehr. Die vorzulegenden Dokumentationsunterlagen sind bereits beim Vertragsabschluss vertraglich festzulegen.

Vorteile der baubegleitenden Qualitätskontrolle für den Bauherrn

  • Vermeidung von zusätzlichen Sanierungskosten am Gebäude infolge von Mängelbeseitigung
  • Vermeidung von langfristiger Qualitäts- und Wertminderung des Objektes
  • Mehrwert bei Wiederverkauf des Gebäudes durch Erstellen eines Qualitätszertifikats
  • Objektive und strukturierte Dokumentation des Bauzustandes
  • Ausführungsfehler und Schwachstellen können bereits während der Bauphase erkannt und rechtzeitig behoben werden
  • Sie minimieren das Risiko von Bauzeitverlängerungen und verspäteten Fertigstellungsterminen durch nachhaltige Dokumentationen der Ausführungsfehler
  • Lang andauernde Reklamationen und Rechtsstreitigkeiten können (häufig) vermieden werden

Vorteile der baubegleitenden Qualitätskontrolle für den Bauträger

  • Kontrolle über die Leistungen von Subunternehmen
  • Minimierung von Fehlleistungen am Bau
  • Behebung von Mängeln während der Bauphase ohne große Mehrkosten möglich
  • Minderung des Gewährleistungsrisikos
  • Erhöhung der Ausführungsqualität = zufriedenere Kunden

Zehn gute Gründe für die baubegleitende Qualitätskontrolle
 

  1. Die Vollständigkeit aller Unterlagen ist essenziell, bevor ein Bauvertrag oder der Kaufvertrag von Bestandsimmobilien unterschrieben wird. Unsere Fachleute für die baubegleitende Qualitätskontrolle kennen sämtliche, benötigte Schriftstücke und nehmen eine Prüfung in Ihrem Auftrag vor.
  2. Lücken in der Baubeschreibung werden von Laien häufig übersehen. Gleiches gilt für Planungsfehler, wobei der Teufel nicht selten im Detail steckt. Mit seiner Erfahrung deckt ein Fachmann im Bauwesen solche Probleme vor einer drohenden, teuren Umsetzung auf.
  3. Auch wenn Sie als Bauherr klare Vorstellungen und Erwartungen haben, finden sich diese nicht zwingend exakt im aufgesetzten Bauvertrag wieder. Durch unsere baubegleitende Qualitätskontrolle decken wir solche Diskrepanzen auf, damit Sie wirklich zur gewünschten Immobilien gelangen.
  4. Beim Einholen der Angebote für die Umsetzung Ihres Bauprojekts erwarten Sie neben dem günstigsten Preis eine finanzielle Sicherheit für Ihre Bauplanung. Eventuell versteckte Mehrkosten entgehen Laien häufig, nicht jedoch unseren Fachkräften für die baubegleitende Qualitätskontrolle.
  5. Selbst wenn es zur vereinbarten Abrechnung mit ausgehandelten Festpreisen kommt, fehlt Laien die Einschätzung, ob die angesetzten Kosten angemessen sind. Mit seiner langjährigen Branchenerfahrung schätzt ein Fachmann schnell ein, ob die angesetzten Posten der Rechnungsplanung vertretbar sind.
  6. Die gestellten Rechnungen und der ausgearbeitete Zahlungsplan sollten im Verhältnis zum bereits erzielten Baufortschritt stehen. Gerade bei größeren und komplexen Bauvorhaben ist der Überblick hierüber nicht immer gegeben. Durch die baubegleitende Qualitätskontrolle fällt der Abgleich umso leichter.
  7. Für die Bauausführung erwarten Sie als Bauherr höchste Qualität und die fachliche Richtigkeit bei allen Handgriffen und Maßnahmen. Da Sie selbst kaum die korrekte Ausführung in allen Details einschätzen können, geben Sie diese Aufgabe einfach an eine baubegleitende Qualitätskontrolle weiter.
  8. Streitigkeiten und Konflikte mit den Nachbarn Ihres Baugrundstücks oder einzelnen Baubeteiligten lassen sich im Nachhinein leider nicht immer verhindern. Um auf spätere Konflikte vorbereitet zu sein, führt unsere baubegleitende Qualitätskontrolle eine frühzeitige Beweissicherung durch, die bei der juristischen Klärung Gold wert ist.
  9. Die Durchführung von Zwischenabnahmen während des Bauprojekts ist branchenweit ebenso üblich wie die Endabnahme. Die meisten Laien unter den Bauherren werden fachlich bei sämtlichen Abnahmen nicht die adäquate Durchführung und eventuelle Problemfelder einschätzen können, was wir gerne für Sie übernehmen.
  10. Ihre Baupartner werden Ihnen Gewährleistungsfristen für die geleistete Arbeit nennen. Im Rahmen dieser Fristen führen wir  eine baubegleitende Qualitätskontrolle mittels   Baubegehungen durch, um rechtzeitig vor Ablauf des Zeitfensters eventuelle Mängel aufzudecken, damit  Sie nicht teurer für Mängel zahlen müssen.

Unsere Leistungen im Überblick

Folgende Leistungspakete bieten wir Ihnen im Rahmen unserer baubegleitenden Qualitätskontrolle an:

Überprüfung der Angebote auf Vollständigkeit

Ein gründlicher Blick in den Bauvertrag ist erforderlich, sehr oft verbergen sich in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Baufirmen Zusatzkosten, beispielsweise hinter dem Wort “bauseits“. Fast immer sind die Vertragsunterlagen auch unvollständig oder geben keine Auskunft über die zu liefernden Qualitäten,  z. B. Ebenheit des Innenputzes (Q 2, Q 3 oder Q4 - abhängig von der Wandbekleidung), Qualitätsklasse des Sichtbetons etc. 

Aufstellung der nach Ausführung vorzulegenden Dokumentationsunterlagen

Die Aufstellung der nach Ausführung vorzulegenden Dokumentationsunterlagen übernehmen wir für Sie.

Übersichtliche Kostenaufstellungen mit sämtlichen Zusatz- / Nebenkosten

Von uns erhalten Sie übersichtliche Kostenaufstellungen mit sämtlichen Zusatz-  / Nebenkosten. Dazu gehören u.a.: Erschließung des Baugrundstücks mit Gas-, Wasser-, Elektro-, Telefonanschluss usw., Einrichtung (Einbauküche), Außenanlagen, Beleuchtung und Ausstattung. Baukostenaufstellung mit Baunebenkosten für Versicherungen, Grundstücks-kaufpreis, Notar-und Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Vermessungskosten, Bodengutachten, Abbruch, Beseitigung alter Bausubstanz und Herrichten des Grundstücks. Diese detaillierte und vollständige Kostenaufstellung aller Leistungen kann dann auch dazu genutzt werden, Abstimmungen mit ihrem Kreditgeber zu tätigen.

Überprüfung des Bauvertrages in technischer Hinsicht

Überprüfung des Bauvertrages in technischer Hinsicht durch unabhängigen Bausachverständigen vor Vertragsabschluss.

Überprüfung der Bauunterlagen auf Vollständigkeit und Planungsmängel

Um eine qualitative Ausführung zu ermöglichen, müssen u. a. folgende Planungsunterlagen vorliegen: Bauantrag, Baugenehmigung, Entwässerungsantrag, Wärmeschutznachweis, statische Berechnung, Bodengutachten mit Bemessungswasserstand, Ausführungsplanung der Bauzeichnungen im Maßstab 1/50, Detailplanungen der Luftdichtheitsschichten, Bauwerksabdichtung und Wärmebrücken, Abdichtungskonzept, Küchenplanung, frühzeitige Abstimmungen mit zuständigen Schornsteinfeger zur geplanten Kaminanlage, KfW- Antrag, Planung der Hausanschlüsse sowie weitere Unterlagen gemäß Erfordernis der konkreten Baumaßnahme.

Regelmäßige Ortstermine während der Bauphase
  • Empfehlenswert sind 5 – 6 Ortstermine während der Bauausführung zur baubegleitenden Qualitätskontrolle:
  • 1. Termin: Baubeginn u. a. wegen Festlegung Höhenlage Gebäude und Überprüfung der Grundleitungsarbeiten.
  • 2. Termin: Überprüfung sämtlicher Bauwerksabdichtungen, beispielsweise auch im Bereich der Fensteranschlüsse, bevor die Baugrube angefüllt wird. Eine der häufigsten Schadensursache ist das unvollständige Ausführen von Abdichtungen gegen eindringende Feuchtigkeit. Teilweise wird aber auch die dünne  Abdichtungsschicht von Folgegewerken wegen fehlender Fachkenntnisse zerstört.
  • 3. Termin: baubegleitende Qualitätskontrolle der Rohbaukonstruktion (Mauerwerk und Beton),  sobald das Dach eingedeckt ist.
  • 4. Termin: Kontrolle der Dämmung an Fassade und Dach mit den Anschlüssen der Fenster.
  • 5. Termin: Überprüfung der Luftdichtheitsschichten, optional zusammen mit Durchführung eines BlowerDoor-Tests. Dokumentation der haustechnischen Rohinstallation vor Putzauftrag.
  • 6. Termin: Kontrolle Feininstallation Haustechnik und Qualität des Innenausbaus.
Überprüfung des Einbaus vertraglich zugesicherter Baustoffe und Qualitäten
  • Welcher Bauherr kann beurteilen, ob die Dämmung der Kellerwände auch wirklich die richtige ist?
Überprüfung zur Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik

Welcher Bauherr kennt beispielsweise die Anforderungen an die Ebenheit eines Innenputzes oder die Detailausführung und Anschlüsse der “luftdichten Ebene“?

Optional – Koordination und Beratung bei Ausführung von Eigenleistungen

Optional: Koordination und Beratung bei Ausführung von Eigenleistungen.

Überprüfung der Bauabrechnungen

Überprüfung der Bauabrechnungen mit Massenermittlungen der von Ihnen beauftragten Handwerksunternehmen, ggf. nach Zahlungsplan gemäß Bauvertrag.

Prüfung und Absprache vor der rechtsgeschäftlichen Abnahme

Vor Durchführung der rechtsgeschäftlichen Abnahme wird diese mit dem unabhängigen Bausachverständigen besprochen. (Mögliche) Mängel- und Restarbeiten werden in einer gemeinsamen Begehung dokumentiert. Schriftlich wird eine Gewährleistungszeit im Protokoll festgehalten.
Hinweis: Mit der vorbehaltlosen Abnahme treten folgende Rechtswirkungen ein:

  • Fälligkeit der vollständigen Vergütung
  • Beginn der vertraglich vereinbarten Gewährleistungsfrist
  • Gefahrenübergang der fertiggestellten Leistungen
  • Umkehr der Beweislast: Bis zum Zeitpunkt der Bauabnahme muss der Ausführende nachweisen, dass es sich bei den behaupteten „Auffälligkeiten“ nicht um einen Baumangel handelt.
Zusammenstellung und Abforderung der Dokumentationsunterlagen

Zusammenstellung und Abforderung der Dokumentationsunterlagen. Dazu gehören Prüfbericht Lastplattendruckversuch Gründung, Prüfbericht BlowerDoor-Messung, E- Check, Dichtheitsprüfung Grundleitungen, Planunterlagen zur Dokumentation, wie Verlauf der unterirdischen Grundleitungen, Beschriftung Elektro- Unterverteilung, Fachunternehmer-erklärungen, behördliche Abnahmen, Abnahme Schornsteinfeger, Einweisungsprotokolle in technische Anlagen, Fachunternehmererklärungen zum Wärme- und Brandschutz, Betriebs- und Pflegeanleitungen, Protokoll Dichtheitsprüfung Wasser- und Heizungsleitungen, Protokoll zum hydraulischen Abgleich der Heizungsanlage, Vorlage von Wartungsangeboten, mängelfreie Abnahmebescheinigung der Baugenehmigungsbehörde, Bestätigung KfW- Effizienzhaus u.v.m. Die vorzulegenden Dokumentationsunterlagen sind bereits beim Vertragsabschluss vertraglich festzulegen.

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Sie haben erkannt, wie sinnvoll die baubegleitende Qualitätskontrolle für Ihr anstehendes Bauprojekt ist oder wünschen weitere Informationen zum Thema? Nutzen Sie den direkten Kontakt zu uns, und lassen Sie sich beraten.

 

Unsere umfangreiche Erstberatung ist kostenlos und ohne jegliche Verpflichtungen, sodass Sie in Ruhe die Vorzüge unserer Qualitätskontrolle in allen Bauphasen abschätzen können. Gerne nehmen wir für jeden Neu- oder Umbau Ihrer Immobilie eine fachkundige Einschätzung vor und werden  zu einem langfristigen und vertrauensvollen Ansprechpartner mit attraktiven Konditionen!

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Matthias Gerdom

Dipl. Ing. (FH) Matthias Gerdom
 

Von der Industrie - und Handelskammer öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden. Zuständig: IHK Osnabrück – Emsland– Grafschaft  Bentheim

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