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Wertgutachten – Immobilienbewertung

Zuverlässige Wertermittlung Ihrer Immobilie

Wir wissen: Ihre Immobilie ist Ihnen viel wert.
Aber welchen Wert hat sie wirklich? Es ist gut zu wissen, wie sachkundige Immobilienexperten Ihr Objekt bewerten. Nur so können Sie bei einem Verkauf oder einer Vermietung marktgerechte Preise erzielen.

 

Wir unterstützen Sie gerne und bewerten Ihre Immobilie. Unsere Wertermittlung gibt Aufschluss darüber, in welcher Preisregion Sie sich bewegen – und mit welchen Maßnahmen Sie ggf. den Wert noch steigern können. Ein Wertgutachten hilft Ihnen mit einer realistischen Immobilienbewertung beim Hausverkauf.

 

Es ist wichtig, dass Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen. Warum, erfahren Sie hier:
 

  • Verkauf:
    Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, ist eine fundierte Wertermittlung Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks die Grundlage für Ihren Verkaufserfolg. Nur so kann der optimale Verkaufspreis festgelegt – und später auch erzielt – werden.
  • Sicherheit:
    Eine Wertermittlung vom Experten bringt Ihnen Sicherheit und eine professionelle Argumentationsgrundlage bei Bankgeschäften, Versicherungsabschlüssen oder für das Finanzamt.
  • Scheidung:
    Im Falle einer Scheidung soll eine Immobilie oft schnell und zum besten Preis verkauft werden. Auch hier ist eine Wertermittlung die Basis für eine reibungslose Abwicklung.
  • Vererbung:
    Beim Thema Vererbung können unnötige Konflikte vermieden werden, wenn von Anfang an der Marktwert der Erbimmobilie festgelegt ist.

Ihre Vorteile auf einen Blick:

  • Realistische Immobilienbewertung
  • Sicherheit und eine professionelle Argumentationsgrundlage bei Bankgeschäften, Versicherungsabschlüssen oder für das Finanzamt
  • Wertgutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie
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Gut zu wissen

Was ist ein Wertgutachten?

Ein Wertgutachten dient der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie.

Das Ergebnis eines Wertgutachtens ist der Verkehrswert:

  • Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der sich nach Lage und Beschaffenheit der Immobilie zum Zeitpunkt des Wertgutachtens (Wertermittlungsstichtag) bei einem Verkauf voraussichtlich erzielen lässt (§ 194 Baugesetzbuch, BauGB).
  • Subjektive Faktoren und Sondereinflüsse sollen bei der Ermittlung des Verkehrswertes ausgeschlossen werden.
  • Der Verkehrswert ist allerdings keine mathematisch exakte Größe, sondern beruht auch auf Schätzungen. Es ist daher möglich, dass verschiedene Gutachter zu unterschiedlichen Ergebnissen gelangen.

Welche Vorteile hat ein Wertgutachten für den Verkäufer?

  • Ein Wertgutachten beschleunigt Verkaufsverhandlungen und gibt den Beteiligten Sicherheit.
  • Ein Wertgutachten informiert Sie über den Verkaufspreis, der für Ihre Immobilie nach den Marktgegebenheiten realistisch erzielt werden kann. Zudem vermeidet Sie als Verkäufer einen Vermögensschaden, der Ihnen durch eine zu niedrige Preisvorstellung entstehen könnte.
  • Mit einem Wertgutachten für ein Haus belegt der Verkäufer gegenüber dem Käufer die Werthaltigkeit der Immobilie und die Berechtigung des geforderten Kaufpreises. Ein Wertgutachten sorgt für Klarheit über den Wert einer Immobilie und verkürzt die Preisverhandlungen.
  • Ein fundierte Immobilienbewertung erleichtert der Bank des Käufers die Entscheidung über die Finanzierung der Immobilie.
  • Ein Wertgutachten trägt somit wesentlich zu einer Beschleunigung des angestrebten Immobilienverkaufs bei.

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?

Bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Immobilien sind die in der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ (ImmoWertV) niedergelegten Grundsätze anzuwenden (§ 1 ImmoWertV).

Zur Wertermittlung kommen folgende Verfahren zum Einsatz

1. Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV)
  • Beim Vergleichswertverfahren werden die Vergleichswerte „aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt“ (§ 15 Absatz 1 Satz 1 ImmoWertV).
  • Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens setzt voraus, dass eine ausreichende Anzahl von Grundstücken mit ähnlichen Merkmalen vorhanden ist, an denen sich ein Vergleich orientieren kann.
  • Befinden sich in dem Gebiet, in dem sich das Grundstück befindet, nicht ausreichend viele Vergleichsobjekte, so werden „Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen“ (§ 15 Absatz 1 Satz 3 ImmoWertV).
  • Für eine Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren eignen sich insbesondere freistehende Einfamilienhäuser in Siedlungen mit einheitlicher Bauweise, Reihenhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Garagen.

 

Die Berechnung des Bodenwerts:

  • Die Bodenwerte werden vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt (§§ 10, 16 ImmoWertV).
  • Als Datengrundlage dient die beim Gutachterausschuss geführte Kaufpreissammlung (§ 196 Absatz 1 BauGB), aus denen der Gutachterausschuss für bestimmte Grundstückslagen und Arten der Grundstücksnutzung sogenannte „Bodenrichtwerte“ ableitet.

 

Abweichungen von Vergleichsgrundstücken

Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks von den Vergleichsgrundstücken werden in Form von Zuschlägen oder Abschlägen bei der Wertermittlung berücksichtigt. Diese Korrekturfaktoren sollten nicht mehr als etwa 35 Prozent des Grundstückswertes ausmachen, da ansonsten nach der Rechtsprechung eine Vergleichbarkeit der Immobilien nicht mehr gegeben ist.

 

Korrekturfaktoren können sich beispielsweise ergeben aus

  • der speziellen örtlichen Lage (z. B. innerhalb des bebauten Raums, nach den Lichtverhältnissen oder der Verkehrslage),
  • baurechtlichen Beschränkungen innerhalb bebauter Ortsteile oder im Außenbereich (§§ 34, 35 BauGB).
  • erforderlichen Instandsetzungen und
  • dem Zustand von Außenanlagen,
  • Beschränkungen aufgrund von Mieterschutz-, Denkmalschutz- oder Weltkulturerbe-Bestimmungen,
  • Nutzungsbeschränkungen,
  • den auf ein Grundstück einwirkenden Umwelteinflüssen (z. B. Rauch, Lärm oder Gerüche),
  • der Nähe zu Gewerbe- oder Gefahrenzonen,
  • dem Grad der Grundstückserschließung,
  • der Form und Größe eines Grundstücks (Tiefe, Breite und Zuschnitt eines Grundstücks),
  • der Beschaffenheit des Untergrundes und der Tragfähigkeit des Bodens,

2. Ertragswertverfahren (§ 17 ImmoWertV)

  • Beim Ertragswertverfahren wird der Grundstückswert auf der Basis „marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt“ (§ 17 Absatz 1 ImmoWertV). Bei schwankenden Erträgen können Durchschnittswerte herangezogen werden.
  • Von den Bruttoerträgen werden als Bewirtschaftungskosten (§ 19 ImmoWertV) Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Betriebskosten sowie das Mietausfallwagnis abgezogen. Aus dem sich daraus ergebende Jahresnettoertrag wird der Ertragswert errechnet („kapitalisiert“, § 20 ImmoWertV) – unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer (§ 6 Absatz 6 ImmoWertV) und eines marktüblichen Zinssatzes („Liegenschaftszinssatz“, § 14 Absatz 3 ImmoWertV).
  • Das Ertragswertverfahren eignet sich insbesondere für die Bewertung von vermieteten Mehrfamilienhäusern, Geschäftsimmobilien sowie gewerblich oder gemischt genutzten Grundstücken.

3. Vergleichswertverfahren (§ 21 ImmoWertV)

  • Die Ermittlung des Grundstückswertes im Sachwertverfahren erfolgt durch Addition des Bodenwertes mit dem Sachwert der baulichen Anlagen (§ 21 Absatz 1 ImmoWertV).
  • Der Sachwert geht von den (Wieder-) Herstellungskosten aus (§ 22 ImmoWertV) und berücksichtigt altersbedingte Wertminderungen (§ 23 ImmoWertV).
  • Das Sachwertverfahren wird z. B. bei eigengenutzten (und daher individuell gestalteten) Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei renovierungsbedürftigen Immobilien verwendet.

Folgende Unterlagen werden für eine sachgerechte Immobilienbewertung benötigt:

  • aktueller Grundbuchauszug (unbedingt erforderlich sind Bestandsverzeichnis, Abteilung I und Abteilung II),
  • Auszug aus der Liegenschaftskarte / Lageplan des Grundstücks und der Nachbargrundstücke (erhältlich beim Vermessungs- und Katasteramt),
  • Bau- und Umbaugenehmigungen (kann vom Sachverständigen durch Bauakteneinsicht besorgt werden)
  • Bauzeichnungen bestehend aus Grundrissen, Ansichten und Schnitten im geeigneten Maßstab (z.B. 1:50, 1:100)
  • Baubeschreibung
  • Berechnung der Wohn- bzw. Nutzflächen
  • Berechnung der Bruttogrundflächen (BGF nach DIN 277)
  • Erschließungskostenbeitragsbescheid (kann vom Sachverständigen bei der zuständigen Stelle eingeholt werden)
  • Altlastennachweis (kann vom Sachverständigen bei der zuständigen Stelle eingeholt werden),
  • Mietvertrag (wenn vermietet),
  • Kaufvertrag (sofern ein solcher aus den letzten 5 Jahren vorliegt)
  • Energieausweis
  • Angaben über erfolgte Modernisierungen

 

Sofern durch den Sachverständigen Unterlagen eingeholt werden sollen, ist neben dem Auftrag die Erteilung einer Vollmacht erforderlich.

Wertgutachten Kosten

Die Kosten eines Wertgutachtens richten sich nach Aufwand und Schwierigkeitsgrad. Das Honorar des Sachverständigen wird zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart. Für Komplettgutachten werden Honorare ungefähr 0,5 Prozent bis 1,0 Prozent des Immobilienwertes berechnet.

Der Bundesverband Deutscher Sachverständiger empfiehlt eine Orientierung des Wertgutachten-Honorars an den Bestimmungen des früher geltenden § 34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2002), die am 18. August 2009 durch die inhaltlich anders gestaltete HOAI 2009 außer Kraft gesetzt wurde.


„Normalstufe“ und „Schwierigkeitsstufe“

§ 34 HOAI 2002 unterscheidet Honorare nach „Normalstufe“ und „Schwierigkeitsstufe“. Zu einem erhöhten Honorar in der „Schwierigkeitsstufe“ berechtigten gemäß § 34 Absatz 5 HOAI 2002 beispielsweise

  • die Wert-Berücksichtigung von Erbbau-, Nießbrauchs- und Wohnrechten,

  • unterschiedliche Grundstücks-Nutzungsarten,

  • die Berücksichtigung von Schadensgraden oder

  • besondere Erschwernisse wie Unfallgefahren.

Professionelle Wertermittlung Ihrer Immobilie

Wir unterstützen Sie gerne und bewerten Ihre Immobilie. Unsere Wertermittlung gibt Aufschluss darüber, in welcher Preisregion Sie sich bewegen – und mit welchen Maßnahmen Sie ggf. den Wert noch steigern können.

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Matthias Gerdom

Dipl. Ing. (FH) Matthias Gerdom
 

Von der Industrie - und Handelskammer öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden. Zuständig: IHK Osnabrück – Emsland– Grafschaft  Bentheim

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