Wertgutachten – Immobilienbewertung

• Beim Vergleichswertverfahren werden die Vergleichswerte „aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt“ (§ 15 Absatz 1 Satz 1 ImmoWertV).
• Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens setzt voraus, dass eine ausreichende Anzahl von Grundstücken mit ähnlichen Merkmalen vorhanden ist, an denen sich ein Vergleich orientieren kann.
• Befinden sich in dem Gebiet, in dem sich das Grundstück befindet, nicht ausreichend viele Vergleichsobjekte, so werden „Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen“ (§ 15 Absatz 1 Satz 3 ImmoWertV).
• Für eine Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren eignen sich insbesondere freistehende Einfamilienhäuser in Siedlungen mit einheitlicher Bauweise, Reihenhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Garagen.

Die Berechnung des Bodenwerts:

• Die Bodenwerte werden vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt (§§ 10, 16 ImmoWertV).
• Als Datengrundlage dient die beim Gutachterausschuss geführte Kaufpreissammlung (§ 196 Absatz 1 BauGB), aus denen der Gutachterausschuss für bestimmte Grundstückslagen und Arten der Grundstücksnutzung sogenannte „Bodenrichtwerte“ ableitet.

Abweichungen von Vergleichsgrundstücken

Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks von den Vergleichsgrundstücken werden in Form von Zuschlägen oder Abschlägen bei der Wertermittlung berücksichtigt. Diese Korrekturfaktoren sollten nicht mehr als etwa 35 Prozent des Grundstückswertes ausmachen, da ansonsten nach der Rechtsprechung eine Vergleichbarkeit der Immobilien nicht mehr gegeben ist.

Korrekturfaktoren können sich beispielsweise ergeben aus

• der speziellen örtlichen Lage (z. B. innerhalb des bebauten Raums, nach den Lichtverhältnissen oder der Verkehrslage),
• baurechtlichen Beschränkungen innerhalb bebauter Ortsteile oder im Außenbereich (§§ 34, 35 BauGB).
• erforderlichen Instandsetzungen und
• dem Zustand von Außenanlagen,
• Beschränkungen aufgrund von Mieterschutz-, Denkmalschutz- oder Weltkulturerbe-Bestimmungen,
• Nutzungsbeschränkungen,
• den auf ein Grundstück einwirkenden Umwelteinflüssen (z. B. Rauch, Lärm oder Gerüche),
• der Nähe zu Gewerbe- oder Gefahrenzonen,
• dem Grad der Grundstückserschließung,
• der Form und Größe eines Grundstücks (Tiefe, Breite und Zuschnitt eines Grundstücks),
• der Beschaffenheit des Untergrundes und der Tragfähigkeit des Bodens,

• Beim Ertragswertverfahren wird der Grundstückswert auf der Basis „marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt“ (§ 17 Absatz 1 ImmoWertV). Bei schwankenden Erträgen können Durchschnittswerte herangezogen werden.
• Von den Bruttoerträgen werden als Bewirtschaftungskosten (§ 19 ImmoWertV) Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Betriebskosten sowie das Mietausfallwagnis abgezogen. Aus dem sich daraus ergebende Jahresnettoertrag wird der Ertragswert errechnet („kapitalisiert“, § 20 ImmoWertV) – unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer (§ 6 Absatz 6 ImmoWertV) und eines marktüblichen Zinssatzes („Liegenschaftszinssatz“, § 14 Absatz 3 ImmoWertV).
• Das Ertragswertverfahren eignet sich insbesondere für die Bewertung von vermieteten Mehrfamilienhäusern, Geschäftsimmobilien sowie gewerblich oder gemischt genutzten Grundstücken.

• Die Ermittlung des Grundstückswertes im Sachwertverfahren erfolgt durch Addition des Bodenwertes mit dem Sachwert der baulichen Anlagen (§ 21 Absatz 1 ImmoWertV).
• Der Sachwert geht von den (Wieder-) Herstellungskosten aus (§ 22 ImmoWertV) und berücksichtigt altersbedingte Wertminderungen (§ 23 ImmoWertV).
• Das Sachwertverfahren wird z. B. bei eigengenutzten (und daher individuell gestalteten) Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei renovierungsbedürftigen Immobilien verwendet.